LE DETRAZIONI FISCALI, a cura di Marco Nicolini

1. PERCHE’ GLI INCENTIVI FISCALI PER GLI IMMOBILI?

La casa è il tesoro degli italiani. Quello immobiliare è infatti un patrimonio che vale 3,8 volte il Pil del Paese, e cioè oltre 6.000 miliardi di euro. E sono tante le famiglie che vivono in case di proprietà, quasi otto su dieci. Il mantenimento di questo valore nel tempo è quindi un obiettivo non solo dei proprietari ma anche dello Stato che da anni utilizza le detrazioni fiscali come leva per stimolare i proprietari ad investire su di esso.
Incentivare con detrazioni fiscali ogni tipo di operazione di manutenzione che sia destinato a migliorarne le caratteristiche rappresenta infatti per lo Stato l’occasione per perseguire vari obiettivi:

• far sì che il patrimonio immobiliare sia più moderno, efficiente energeticamente, adeguato alle normative antisismiche
• riqualificare le città ed i centri esistenti, cercando di evitare il consumo di suolo e la creazione di nuove periferie
• sostenere la domanda e l’occupazione degli operatori della filiera: imprese di costruzione, imprese impiantistiche e fornitori di materiali e servizi
• incentivare la diffusione di nuove tecnologie e soluzioni più moderne ed efficienti

2. PIU’ VALORE PER LE CASE ESISTENTI

Programmare ed effettuare una manutenzione periodica ai propri immobili rappresenta però, prima di tutto, un interesse dei proprietari dal momento che la crescita di valore dell’immobile conseguente ai lavori effettuati è normalmente ben superiore all’importo investito: e cioè è ancora più evidente se lo Stato permette, nel tempo, di recuperare una buona parte dell’investimento in termini di imposte non versate. Un provvedimento che, ad esempio, consenta di detrarre dalle imposte personali (IRPEF) il 50% del valore di un intervento di 70.000 euro effettuato per ristrutturare un’abitazione consentirà al proprietario di risparmiare in termini di imposte non versate, 3.500 euro ogni anno per 10 anni che potranno essere utilizzate, in caso si fosse fatto in parte ricorso ad un finanziamento bancario, per pagare le rate relative.
La percezione dell’effettiva entità di questo “bilancio” non è immediatamente stimabile se non si valorizza l’immobile attraverso la vendita sul mercato e ciò vale in particolare per le case destinate all’abitazione principale: in questo caso il principale valore percepito da una ristrutturazione o un intervento di manutenzione straordinaria è il confort abitativo ed il piacere fornito ai proprietari dalla bellezza dei nuovi ambienti. Tuttavia, una corretta valutazione dei risparmi energetici che si possono conseguire con nuovi impianti piuttosto che la diminuzione dei costi di manutenzione ordinaria annuale che normalmente si devono affrontare e che, grazie ad una nuova soluzione, sono drasticamente abbattuti, potrebbero far emergere la convenienza economica dell’operazione.
Nei casi di interventi effettuati su seconde case per vacanze o case da destinare alla valorizzazione attraverso la vendita o la gestione con affitti brevi l’incremento di valore dell’immobile ed il relativo bilancio di convenienza di un intervento di riqualificazione è invece molto più direttamente percepibile. Il valore medio del rendimento annuo per locazioni di una casa per vacanza che rispetti alcuni requisiti richiesti dal mercato (anche in termici di arredo e servizi) può essere anche tre/quattro volte superiore a quanto ottenuto prima dell’intervento.

3. LE DETRAZIONI PER MANUTENZIONI E RISTRUTTURAZIONI

La detrazione per gli interventi di manutenzione e ristrutturazione è stata la prima ad essere promossa nel 2006 e da allora, di proroga in proroga, ha assunto caratteristiche che la configurano come il principale strumento per chi voglia effettuare lavori in casa.
Allo stato attuale prevede la possibilità, da parte del proprietario o del possessore di un diritto reale sull’immobile ad uso abitativo, di detrarre in 10 anni un importo del 50% della spesa sostenuta, con un massimo di 96.000 euro relativamente a molte tipologie di intervento.
L’Agenzia delle Entrate pubblica ed aggiorna periodicamente una guida specifica e dettagliata ma, per categorie gli interventi ammissibili sono in linea di massima:

• manutenzione ordinaria: solo se effettuati su parti comuni di condomini
  Esempi di manutenzione ordinaria:
  – tinteggiatura pareti e soffitti
  – sostituzione di pavimenti
  – sostituzione di infissi esterni
  – rifacimento di intonaci
  – sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni
  – riparazione o sostituzione di cancelli o portoni
  – riparazione delle grondaie
  – sostituzione sanitari
• manutenzione straordinaria: anche su edifici singoli
  Esempi di manutenzione straordinaria:
  – installazione di ascensori e scale di sicurezza
  – realizzazione dei servizi igienici
  – sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
  – rifacimento di scale e rampe
  – realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
  – costruzione di scale interne
  – sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
  – sostituzione caldaia
• interventi di restauro e risanamento conservativo
  Esempi di restauro e risanamento conservativo:
  – adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
  – ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio
• interventi di ristrutturazione edilizia
  Esempi di ristrutturazione edilizia:
  – modifica della facciata
  – realizzazione di una mansarda o di un balcone
  – trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
  – apertura di nuove porte e finestre
  – costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti

Sono inoltre stati ammessi nel tempo interventi anche molto diversi tra loro:

• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune
• finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche
• “relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi” – sistemi antintrusione, di allarme e videosorveglianza
• “relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico”
• di bonifica dall’amianto
• di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici
• finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l’installazione di impianti fotovoltaici
• a prevenire conseguenza di sismi (vedere paragrafo dedicato)
• all’acquisto di mobili ed arredi (vedere paragrafo dedicato)

4. L’ECOBONUS PER L’EFFICIENZA ENERGETICA

Per gli interventi effettuati su immobili esistenti, anche non ad uso abitativo, è stato promosso nel 2007 e da allora ampliato nei contenuti e nelle dimensioni economiche il cosiddetto “Ecobonus” ossia il sistema di detrazioni fiscali specificatamente dedicato alla riqualificazione energetica del parco immobiliare italiano.
Attualmente è prevista la possibilità di portare in detrazione in 10 anni una percentuale variabile tra il 50% ed il 75% dell’importo dei lavori effettuati che siano finalizzati a migliorare l’efficienza energetica. Anche su questa materia è consigliabile consultare la guida messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrare che è costantemente aggiornata in funzione dell’avvicendamento della normativa.
Una schematizzazione delle categorie di intervento e dei relativi incentivi potrebbe essere la seguente:

• interventi di riqualificazione energetica dell’intero edificio che ne migliorino l’indice di prestazione energetica in maniera importante: fino a 75%
• interventi su strutture opache (cappottature, isolamento tetti e lastrici solari: 65%
• installazione di pannelli solari termici per produzione acqua calda sanitaria: 65%
• installazione di pompe di calore: 65%
• sistemi digitali di controllo e gestione: 65%
• sostituzione infissi e altre strutture trasparenti: 50%
• schermature solari: 50%
• installazione di caldaie a condensazione: 50%
• installazione di caldaia e biomasse: 50%

5. IL SISMA BONUS PER L’ADEGUAMENTO ANTISISMICO

Si tratta di una misura recentemente introdotta e finalizzata a ridurre il rischio sismico del patrimonio edilizio esistente. Inizialmente dedicata agli immobili ad uso abitativo, è stata estesa anche a praticamente tutte le altre tipologie di immobili.
Il requisito è che il Comune in cui è posizionato l’immobile sia localizzato in categoria 1, 2 o 3 della classificazione sismica (è esclusa sola la categoria 4, ossia quella il cui rischio sismico è definito “sporadiche scosse che possono creare danni con bassissima probabilità”):

• se gli interventi antisismici riguardano l’intero condominio e permettano una riduzione di rischio sismico di 2 categorie è possibile portare in detrazione in 5 anni (anziché in 10 come negli altri casi) l’85% della spesa sostenuta fino a 96.000 euro per condomino (75% se la diminuzione è di 1 sola categoria)
• se l’intervento riguarda invece immobili singoli la detrazione prevista è dell’80% (se la diminuzione è almeno di 2 categorie) o del 70% (se è di 1 categoria)
• ogni intervento antisismico, anche se non comporta la diminuzione di categoria, è comunque prevista la detrazione del 50%

Nelle zone ad elevato rischio sismico (classificazione zona 1) chi compra un immobile in un edificio demolito e ricostruito può usufruire di una detrazione in 5 anni pari a:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se i lavori hanno ridotto di una classe il rischio sismico dell’edificio;
• 85% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell’atto pubblico di compravendita, se i lavori hanno ridotto di due classi il rischio sismico dell’edificio.

6. LE DETRAZIONI PER L’ACQUISTO DI NUOVI MOBILI

Un ulteriore interessante provvedimento è quello che dal 2013 interessa i soggetti che, in occasione di un intervento di manutenzione, ristrutturazione o miglioramento di efficienza energetica, effettuino anche un investimento in rinnovo di arredi o di grandi elettrodomestici.
E’ possibile, in questi casi, usufruire di una detrazione del 50% fino ad un massimo di 10.000 euro sugli acquisti di quando necessario a migliorare il livello, ad esempio, di un appartamento rinnovato a scopo di locazione.
Rientrano tra i mobili agevolabili, a titolo esemplificativo:

• letti,
• armadi,
• cassettiere,
• librerie,
• scrivanie,
• tavoli,
• sedie,
• comodini,
• divani,
• poltrone,
• credenze,
• materassi,
• apparecchi di illuminazione.

Non sono invece agevolabili gli acquisti di:

• porte,
• pavimentazioni (ad esempio, il parquet),
• tende e tendaggi,
• altri complementi di arredo.

Per “grandi elettrodomestici” si intende in linea di principio:

• frigoriferi,
• congelatori,
• lavatrici,
• asciugatrici,
• lavastoviglie,
• apparecchi di cottura,
• stufe elettriche,
• piastre riscaldanti elettriche,
• forni a microonde,
• apparecchi elettrici di riscaldamento,
• radiatori elettrici,
• ventilatori elettrici,
• apparecchi per il condizionamento.

7. IL BONUS VERDE PER I GIARDINI PRIVATI

A partire dal 2018 è stata introdotta una nuova tipologia di detrazione indirizzata a chi sostiene spese per la sistemazione del verde di aree scoperte di pertinenza delle unità immobiliari private di qualsiasi genere, quindi terrazzi, giardini, balconi, anche condominiali, anche se attraverso impianti di irrigazione e lavori di recupero del verde di giardini di interesse storico.
Il provvedimento è pensato per migliorare l’arredo urbano e consentire effetti contro l’inquinamento dei grandi centri ma rappresenta sicuramente una interessante occasione per il miglioramento e la valorizzazione di molte seconde case.
Prevede una detrazione del 36% in 10 anni per spese fino a 5.000 euro relative, ad esempio, ad impianti di irrigazione, le spese per la sostituzione di una siepe e le spese per le grandi potature.

8. LA CESSIONE DEL CREDITO FISCALE: NUOVA OPPORTUNITA’ DI FINANZIAMENTO

Una delle principali critiche riservate al sistema generale delle detrazioni fiscali è da sempre quella relativa al fatto che si tratti di uno strumento di incentivazione con due principali difetti:

1. È interessate per chi ha (molte) imposte dirette da pagare: per i proprietari di immobili con redditi contenuti non risulta appetibile. Se una persona non ha redditi che comportino il pagamento di imposte almeno pari alla detrazione perderà parte della convenienza
2. Manifesta i propri vantaggi in un periodo lungo (10 anni): per i proprietari di immobili più anziani o comunque in molti casi anche di persone non anziane, una prospettiva di pianificazione economica della durata di 10 anni risulta poco attraente

In base a queste critiche sono stati promossi dallo Stato altri strumenti di incentivazione, in particolare per gli interventi di efficienza energetica (ad esempio il Conto Termico, si veda la Guida 20H dedicata all’argomento). Ma dal 2017 è stata introdotta una importante novità che, se correttamente interpretata e sostenuta dalle imprese di costruzione e dagli operatori di mercato, potrebbe rappresentare una importante occasione di rilancio del settore edile.
Si tratta della possibilità, per ora prevista solo per l’ECOBONUS ed il SISMABONUS, di trasferire il credito di imposta dal soggetto a cui spetta all’impresa di costruzione (o che effettua il lavoro) e, soprattutto, da questa ad altri soggetti terzi interessati ad utilizzare il credito di imposta anche per fini di immagine. Quindi si permette alla persona che decide di effettuare un intervento di “scambiare” con la ditta che esegue i lavori il proprio diritto alla detrazione fiscale, utilizzandolo come metodo di pagamento immediato.
Ad esempio con questa soluzione una persona avanti con gli anni e con un reddito modesto, appartenente ad un condominio a cui venga proposto un importante intervento antisismico (a cui spetta 85% di detrazione) insieme ad un intervento di miglioramento di efficienza energetica (a cui spetta il 75%) potrebbe trovarsi nella situazione di poter cedere all’impresa in pagamento i propri crediti di imposta (mediamente l’80% dell’importo dei lavori di sua competenza) e dover sopportare un esborso molto limitato (il 20% restante).
In queste condizioni la percezione dei vantaggi immediatamente fruibili (i risparmi energetici, ad esempio) sono da subito confrontabili con l’investimento effettivamente sostenuto ed il valore dell’immobile è sicuramente aumentato in maniera importante.

9. RISPETTARE GLI ADEMPIMENTI PREVISTI

Il sistema di incentivazione fiscale è frutto, quindi, della stratificazione di norme e chiarimenti fiscali che di sovrappongono ed avvicendano dal almeno 10 anni. Molto professionisti sono in grado di orientare i propri clienti al meglio ma, come già più volte indicato, riteniamo fondamentale attenersi, per non correre rischi e perdere il diritto ad ottenere gli incentivi spettanti, alle guide pubblicata sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.
Uno degli elementi a cui porre maggiore attenzione è senza dubbio l’utilizzo dei mezzi di pagamento previsti da ogni singolo strumento: in linea di massima ogni transazione deve essere tracciabile e deve individuare con certezza i soggetti dell’operazione e quindi il bonifico bancario “parlante”, anche se alcune volte è concesso l’uso della carta di credito (ad esempio per il BONUS MOBILI).
Il bonifico “parlante” si differenzia da quello comune perché in esso devono essere specificate tutte le informazioni necessarie imposte dalla legge, tanto al fine di non creare confusione con altri pagamenti e non avere problemi nel momento in cui si andrà a presentare la documentazione all’Agenzia delle Entrate per richiedere lo sconto fiscale sulla dichiarazione dei redditi. Quasi tutte le banche e gli uffici postali sono ormai dotati dei modellini specifici per i pagamenti finalizzati ad ottenere le detrazioni fiscali sui lavori in casa, dove vengono ben illustrati i capi da compilare.

10. AFFIDARSI AD INTERLOCUTORI ESPERTI E PROFESSONALI

La decisione di investire proprie risorse finanziarie nella riqualificazione dei propri immobili è, come tutte le decisioni di investimento, molto delicata ed importante. Come in tutti gli investimenti è necessario valutare vantaggi e costi, opportunità e rischi, verificare alternative ed effettuare scelte anche in funzione di informazioni tecniche o fiscali con cui non tutti sono abituati a confrontarsi. Come in tutti gli investimenti i risultati dipenderanno anche dalla qualità delle proprie scelte.
E’ per questo che il consiglio principale a chi intende valutare un’operazione di valorizzazione immobiliare, magari ispirata dalla possibilità degli interessanti incentivi previsti, è quello di considerare l’opportunità di farsi affiancare da un’organizzazione che possa vantare esperienza e professionalità in ogni aspetto interessato dall’investimento che ci si accinge ad effettuare: il valore della competenza darà sempre buoni frutti.